«Спрос упал даже на квартиры с дисконтом»

Война заметно повлияла на рынок недвижимости Северо-Запада: собственники продают «вторичку» в спешке и с дисконтом, в результате цены упали на 30-40 процентов. А вот на новостройки — держатся, потому что застройщики не могут позволить себе снижение цен, зафиксированных еще на этапе проектирования, рассказал «Псковской губернии» агент «Нева-Недвижимость» Вячеслав Петрашевич. Какие еще прогнозы дают эксперты, и что изменилось на региональных рынках Северо-Запада.

С - Стабильность

Эксперты предрекали переворот на рынке недвижимости сначала в 2019 году, после введения эскроу-счетов: застройщик стал получать деньги покупателей строящегося жилья только после передачи ключей, поэтому компании были вынуждены перейти на банковское кредитование. Затем глобальных перемен ожидали в 2020 году на фоне пандемии и программы льготной ипотеки, а теперь — в связи с началом войны и, особенно, после старта мобилизации.

Но российский рынок недвижимости, несмотря на мрачные прогнозы, остается относительно стабилен. В первом полугодии 2022 года объем ввода жилых домов в России увеличивался. С января по май произошел рост в полтора раза – на 55 процентов (по сравнению с тем же периодом 2021 года), следует из данных Росстата.

Экономист Наталья Зубаревич объясняет это «Псковской губернии» завершением строительства домов, распроданных по запущенной в 2020 году программе льготной ипотеки. По ней процентная ставка кредита составляла 6,5 процента, затем была увеличена до 7 процентов . Программа была доступна гражданам РФ, которые покупали жилье в новостройке в кредит на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 15 процентов . Замороженные на эскроу-счетах деньги 2020 года как раз поступали застройщикам в начале этого года.

Но вместе с понижением ипотечной ставки, выросли цены на жилье. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина не раз заявляла, что для стабилизации цен в 2023 году льготную ипотеку придется отменить. Замминистра финансов Алексей Моисеев добавлял, что программа была мерой поддержки новостроек, и должна была подогреть спрос. Но теперь может, наоборот, принести убытки, если спрос на новые квартиры упадет, и инфляция съест доходы застройщиков.

На фоне этих заявлений похоже, что программа завершится в этом году, но уже сохранены другие льготы: семейная ипотека – до середины 2024 года, сельская – бессрочно, дальневосточная – до 2025 года. Так чиновники будут пытаться удержать цены для малоимущих категорий, одновременно позволяя застройщикам зарабатывать на остальных, говорят опрошенные «Псковской губернией» эксперты.

Псковская область: ИЖС и военная ипотека

Спрос на жилье в Псковской области после начала войны упал на 66 процентов (по количеству зарегистрированных договоров покупки, по данным Единого ресурса застройщиков). Лидеры падения – 88 процентов в Якутии, 83 процента в Магаданской и 74 процента в Тульской областях. Псковская область — на восьмом месте в этом рейтинге. При этом стоимость 1 кв. м. на первичном рынке выросла: с 52,5 тыс. рублей в январе до 62,9 тыс. рублей в октябре 2022 года (данные «Сбер-индекса»).

Впрочем, в ноябре падение спроса прекратилось, утверждает аналитик крупной региональной строительной компании, попросивший об анонимности. Он связывает это с желанием покупателей успеть воспользоваться льготными программами до конца года на случай, если их отменят в 2023 году.

Чиновники будут пытаться удержать цены для малоимущих категорий, одновременно позволяя застройщикам зарабатывать на остальных. Фото: ПГ

Одна из таких популярных программ – военная ипотека. По этой льготе покупатели приобретают двух- и трехкомнатные квартиры не только в Пскове, но и в Петербурге с помощью аккредитованных в Минобороны банков, уточняет юрист-консульт псковского агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Анастасия Белинская. 

В Пскове и других городах с населением до 400 тысяч человек не возникло разрыва цен на новостройки и «вторичку», в отличие от мегаполисов. Тот же собеседник объясняет это меньшей разборчивостью покупателей в регионах: «Те, кто разбираются в формировании цены, могут купить уже сданную новостройку в Пскове. Сейчас она может стоить дешевле, чем на этапе вручения ключей владельцу. Но есть и те, кто торопится увеличить жилплощадь к рождению ребенка, например, и второпях покупает морально устаревшую хрущевку, не намного дешевле новостройки». 

Еще одна региональная тенденция – высокая доля строительства индивидуального жилья (ИЖС). Но эта тенденция объясняется, скорее, периодом пандемии, говорит Белинская: «Псковичи даже продают квартиру, чтобы построить домик недалеко в пригороде».

Петербург: банки не хотят на войну

В Петербурге средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках увеличилась со 178 тыс. рублей в январе 2022 года до 212 тыс. рублей в октябре 2022 года (данные «Сбер-индекс»). 

Цены на «вторичку», как и во всех крупных городах, падают. «Сам продаю и не могу продать квартиру на Васильевском острове за 7 млн рублей, хотя покупал за 8,5 млн как инвестицию, – говорит эксперт «Нева недвижимость» Вячеслав Петрашевич. Спрос упал даже на квартиры с дисконтом, добавляет он: «Полагаю, люди опасаются нестабильной ситуации, потери работы и тому подобного, неизвестность всегда всегда мешает жилищным планам».

В Украине сделки с недвижимостью и ее регистрация были запрещены 24 февраля. Но 19 апреля кабинет министров принял постановление о возобновлении работы государственных реестров. Вместе с ним появилась и возможность покупки-продажи недвижимости во время войны.

Кроме того, петербургские банки начали намного реже одобрять ипотеку: если ответственным за ее погашение выступает мужчина призывного возраста, ищут предлог дать отказ, говорит собеседник. Это связано с тем, что в случае гибели мобилизованного на войне, покрытие ипотеки ложится на плечи банка, а не семьи погибшего.

Но инвестиционный потенциал у петербургского рынка, в отличие от псковского до сих пор высок, говорят эксперты. В частности, банки и крупные застройщики интенсивно рекламируют «предновогоднюю инвестицию»: ипотеку под 0,01% годовых для домов на котловане со сроком сдачи объекта в 2025 году. Нулевая ставка ипотеки, по условиям договора, превращается в 6,15 процента после получения ключей, но покупатель может сделать переуступку и на этом заработать. 

Впрочем, экономист Наталья Зубаревич призывает относиться к оптимистичным прогнозам скептически. «Спад в сфере недвижимости неизбежен, особенно в крупных городах, из-за «поуехавших», кроме того, вероятен тренд на падение спроса, – говорит Зубаревич. – Тогда застройщики притормозят новые проекты, чтобы достроить почти готовые».

Аренда на сохранение

После начала войны стоимость аренды жилой недвижимости в Пскове снизилась, поскольку число предложений превышает спрос. Владельцы недвижимости продолжают мигрировать на заработки, а теперь и от мобилизации в Москву и Петербург. Сейчас открыто около 300 объявлений о сдаче в аренду, говорят эксперты.

«Стоимость аренды однокомнатной квартиры может начинаться от 8 тыс. рублей, – говорит риэлтор агентства «Академия недвижимости» Константин Ситкин. – Такие условия не прибыльны, и псковичи сдают жилье, скорее, для сохранения своего актива и покрытия расходов на квартплату».

Например, двухкомнатную квартиру у ТЦ на улице Яна Фабрициуса можно снять дешевле, чем оценивается ее амортизация, хотя цены на продовольствие и услуги в Пскове не намного ниже петербургских, рассказывает агент, попросившая об анонимности. По этой причине некоторые собственники вовсе отказываются от сдачи жилья в аренду.

В Петербурге ситуация схожая. Стоимость аренды апартаментов в комфортном ЖК рядом с метро вне центра города до начала войны составляла 3500 рублей в сутки. Сейчас она упала до 1900 рублей, и апартаменты сдаются не каждый день, говорит Вячеслав Петрашевич. Он связывает падение посуточной аренды с тем, что туризм в Петербурге упал, и спрос обеспечивается, в основном, работниками в командировках.

Рынок долгосрочной аренды, по его словам, спасает миграция из российских регионов. Псковичи, новгородцы, тверичи теперь могут позволить себе переезд в Петербург и арендуют жилье эмигрировавших петербуржцев. Поток эмиграции из регионов, по мнению эксперта, связан еще и с желанием избежать мобилизации: в большом городе найти человека, живущего не по прописке, сложнее. 

Изменилась и стратегия сдачи недвижимости в аренду, говорит риелтор агентства «Петербургская недвижимость» Юлия (попросила не указывать фамилию). Раньше арендодатель мог выставить высокую стоимость аренды и ждать арендатора, которого она устроит. Теперь риелторы советуют снижать стоимость на 1000 рублей каждый несколько дней, если не появляются желающие.

А если военное положение

Эксперты недвижимости прогнозируют «выживание» рынка даже в случае объявления военного положения в России или в большинстве приграничных территорий. Но в этом случае, вероятно, появятся ограничения, например, запрет на действия по доверенности. Это означает, что эмигрировавшие россияне не смогут провести сделки с недвижимостью дистанционно, по доверенностям, оставленным на родственников и друзей.

«Впрочем, доверенности касаются гражданского кодекса, и если в него вмешиваться, придется тормознуть все гражданско-правовые отношения, а у чиновников вряд ли сейчас есть время еще и на это, — успокаивает юрист Антон Лебедев. – В крайнем случае, ограничат права для иностранных граждан и, возможно, сузят количество допустимых банковских операций». 

Даже если Росреестр временно прекратит регистрацию квартир, добросовестно приобретенные и оплаченные объекты отбирать не станут, также уверен Антон Лебедев: «Разве что у власти окажутся силы, которые опять захотят отдать государству жилищный фонд, как уже было 100 лет назад. Но кажется, сейчас все понимают, что собственник в любом положении управляет квартирой более эффективно».